Ao longo da vida útil das edificações é indispensável a execução de atividades de manutenção para garantir níveis aceitáveis de desempenho e de segurança. O papel do gestor de condomínio habitacional, seja ele morador eleito, ou seja, empresa administradora, tem a responsabilidade por zelar dos interesses comuns dos usuários. Mas, até onde vai a sua responsabilidade? Com o advento do Código Civil Brasileiro (CCB), Lei 10.406/2002 no seu Artigo 1,348, foram inseridas diversas obrigações ao síndico, que deverão ser desenvolvidas perante O condomínio, incumbindo-o legalmente das responsabilidades civil e criminal.

Entretanto, vamos abordar aqui neste artigo duas das funções principais apontadas no CCB que são: cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio e a prestação de serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, providenciar seus reparos.

No cenário real desses administradores de condomínios habitacionais, como está sendo tratada a gestão da manutenção? Afinal, o que é manutenção predial? De que forma são realizadas?

Com relação à manutenção, deve-se observar O disposto nas normas da ABNT NBR 5674 (Manutenção de Edifícios) e NBR 14037 (Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações – conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação)

De acordo com a norma NBR 5674, a manutenção de edificações visa preservar ou recuperar as condições ambientais adequadas ao uso previsto para as edificações.

No caso de propriedade condominial, OS proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.

Contudo, a manutenção inclui todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da deterioração dos seus componentes, ou de atualizações nas necessidades dos seus usuários.

Por vezes, a manutenção pós-obra é visualizada como um problema e é tratada de forma corretiva. A princípio a estratégia de manutenção deveria sempre ser do tipo preventiva, no entanto é elucidado na literatura, que o uso da manutenção corretiva traz reflexos negativos nos custos de manutenção. Helene (1992) afirma que a lei de Sitter apresenta a evolução progressiva de custos de manutenção, considerando os custos relativos ao tipo de intervenção, e que adiar uma

Intervenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de progressão geométrica de cinco, ou seja, investir em manutenção preventiva custa 5 vezes menor que a manutenção corretiva.

Muitos gestores condominiais desconhecem a existência do “Manual de Operação, Uso e Manutenção”, que veio ser introduzida no mercado por meio do Código de Defesa do Consumidor, assim como também a Norma de Desempenho Habitacional NBR 15575, além da NER 16280, relacionado a Reformas.

É importante e necessário ter o plano de manutenção e controle da manutenção sob monitoramento constante, assim como a atenção voltada para as reformas.

Diversos institutos, sindicatos e até mesmo os Conselhos Regional de Engenharia e Agronomia disponibilizam a manual do síndico, com informações de seus direitos e deveres.

Embora muitos gestores condominiais ainda não se atentaram quanto às responsabilidades que os cercam, é oportuno alertá-los quanto à obrigatoriedade de estarem advertidos às normas técnicas, e, sempre que necessário, recorrerem a profissionais habilitados, para assim garantir o desempenho em segurança (estrutura, contra incêndio, no uso e na operação); na habitabilidade (estanqueidade, saúde, higiene e qualidade do ar funcionalidade e acessibilidade); e sustentabilidade (durabilidade e manutenibilidade).