A avaliação de bens, assim como de seus frutos e direitos, conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas, é conhecida como sendo “uma análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes claramente explicitadas” (ABNT NBR 14653-1:2019). A Engenharia de Avaliações é o conjunto de conhecimentos técnico–científicos especializados, aplicados à avaliação de bens pelos engenheiros.

Tribunais de Justiça de diversas regiões do país têm decidido em processos que envolvem avaliação de bens que a atividade é atribuição de profissionais engenheiros e arquitetos. No Paraná, a primeira decisão encontrada nesse sentido é de 1988, do relator Juiz Maranhão de Loyola, mostrando que o debate é assunto antigo. Em decisão mais recente, de dezembro de 2019, o texto final baseia-se na NBR 14653-1 da ABNT, que determina os procedimentos gerais para a avaliação de bens, entre eles imóveis rurais e urbanos.

Neste trecho, a decisão da relatora Desembargadora Regina Helena Afonso de Oliveira Portes, afirma que “com base nisso, a referida Norma remete à Resolução n.º 345 do CONFEA, de 27 de julho de 1990, segundo a qual “são de atribuição privativa dos engenheiros em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura* e Agronomia – CREA, as atividades de vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis (…)””. *Desde 2011 os arquitetos pertencem ao Conselho próprio.

O Tribunal entende assim que a exigência técnica específica para a realização de perícia está prevista não só nesta Resolução, mas também na NBR 14653 e na Lei n.º 5.194/1966, que regula o exercício profissional das atividades de engenharia, arquitetura e agronomia. Em destaque, o art. 7º, afirma que compete a esses profissionais a realização de estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica.

E reforçando, os artigos 13 e 14 registram, respectivamente, que “os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer público, quer particular, somente poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta lei”; e “nos trabalhos gráficos, especificações, orçamentos, pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativos, é obrigatória além da assinatura, precedida do nome da empresa, sociedade, instituição ou firma a que interessarem, a menção explícita do título do profissional que os subscrever e do número da carteira referida no art. 56”.

Sendo assim, fica claro que para o TJ-PR o corretor de imóveis não é profissional habilitado para elaborar laudo pericial de avaliação, por se tratar de trabalho de competência da engenharia. Além disso, o corretor de imóveis não tem habilitação legal para realizar a avaliação de imóveis, nos termos da Lei n.º 6.530/78, que regulamenta a sua própria profissão. No artigo 3º, “compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.

E na conclusão da relatora, “diante do exposto, entendo pela necessidade de conhecimentos específicos para a realização de perícia, devendo no caso ser engenheiro civil, por se tratar de uma perícia mais aprofundada, que deverá analisar rigorosamente todos os detalhes pertinentes ao caso dos autos”, afirma.

Para o engenheiro civil Luciano Ventura, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná (Ibape-PR), “na norma de avaliações da ABNT está claramente identificado que a avaliação é realizada por profissional devidamente habilitado e capacitado, com observância de suas atribuições e competências profissionais legalmente definidas, de forma a não incorrer no exercício ilegal da profissão”.

Em seu artigo na Revista Realizar, em coautoria com o engenheiro civil Luiz Fernando de Mello, Ventura cita ainda a doutrina do renomado Nelson Nery Júnior: “a função de avaliar imóveis é prerrogativa de engenheiro civil e agrônomo, (…) a avaliação de bens imóveis requer conhecimentos específicos em matemática financeira, estatística e domínio dos métodos avaliatórios, bem como conhecimentos acerca de fundações, estruturas e coberturas de imóveis. (…) Todas essas técnicas são específicas do conhecimento científico do profissional superior formado em engenharia”.

Para Luciano Ventura, “é importante frisar que o trabalho de Engenharia de Avaliações é o único que traz segurança jurídica e tranquilidade, para compradores e vendedores, ele deve ser realizado somente por Engenheiros ou Arquitetos, com base na norma técnica. Esses profissionais realizam este trabalho de forma isenta e com o devido conhecimento técnico do que estão avaliando, motivo pelo qual bancos como a Caixa, Banco do Brasil, BNDES e mesmo as avaliações de imóveis do Governo Federal somente têm validade se forem elaboradas por estes profissionais”. E reforça: “opinar qualquer um pode, agora avaliar e elaborar Laudo de Avaliação, somente Engenheiros e Arquitetos”.

A engenheira civil Vera Regina Fiori Dias, conselheira do Crea-PR e coordenadora da Comissão de Avaliação e Perícias, afirma que “é de extrema relevância o reconhecimento dos Tribunais de Justiça que a atividade de avaliação de imóvel é atribuição de engenheiros e arquitetos. Diversos Tribunais, inclusive no Paraná, têm pautado suas decisões pela argumentação técnica. Essas decisões são fundamentais para a sociedade, visto que a avaliação de imóveis tem a função de assegurar negócios como garantia para instituições financeiras, desapropriação, aluguéis, atualização patrimonial e tantas outras atividades. A atividade de avaliação de imóveis, além das condições de mercado, envolve os aspectos técnicos, próprios da formação de engenheiro, tais como habitabilidade, estabilidade e solidez, funcionalidade, padrão construtivo, estado de conservação, acessibilidade, entre outras. A decisão desses Tribunais nos dá alento, confiança e traz segurança jurídica para a sociedade, e a certeza de que a avaliação do imóvel terá fundamentação técnica e imparcialidade”.

Decisões semelhantes em São Paulo e Minas Gerais

No dia 10 de janeiro deste ano o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) considerou que avaliação de imóvel deve ser realizada por engenheiro ou arquiteto. Com base no voto do relator desembargador Celso Pimentel, o qual considerou que “avaliação de imóvel e de aluguel constitui matéria técnica afeta à engenharia e à arquitetura e não se admite a nomeação de corretor de imóveis para a perícia”, a 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) deu provimento ao agravo de instrumento, ou seja, os fundamentos foram aceitos. Dessa forma, o desembargador ainda concluiu: “O grau de confiança no profissional constitui fator relevante, mas não autoriza a atribuição da perícia a corretor de imóveis”.

Veja aqui a matéria completa sobre a decisão do TJ-SP no site do Confea.

A Desembargadora Claudia Maia do Tribunal de Justiça de Minas Gerais em Decisão de Agravo de Instrumento de novembro de 2020 “assevera que é o engenheiro o profissional qualificado e detentor de conhecimento especializado para realizar a aludida avaliação, de modo a oferecer seguro subsídio para o julgamento da causa”.

Acesse aqui a decisão na íntegra.